Kateellisena katson kuvia Kööpenhaminasta ja mietin, kuinka vihreää ruoho siellä onkaan. Miten rakentajat siellä osaavat ja suostuvat toteuttamaan rakennuskonsepteja, joista täällä voi vain uneksua. Bigin 8 housen konsepti ihmetyttää. Mitä monimuotoisuutta, kulmia ja ylimääräisiä rakenteita! Kuka noita oikein tekee? Mietin, syntyykö ero arkkitehtonisessa kunnianhimoisuudessa kuluttajien vaatimuksissa vaiko rakentajien ja suunnittelijoiden halussa tuottaa elämyksellistä arkkitehtuuria joka saa haukkomaan henkeään. Onko muilla samanlaisia kokemuksia kauniiden rakennusten äärellä: pakahduttava tunne rinnassa, silmiin kohoaa kyyneleet, silkasta kauneuden kokemisesta? Vai onko tämä vain ammattiin liittyvä koulutuksesta kumpuava vamma? Pitääkö takana olla useiden vuosien arkkitehtikoulutus, jotta nauttii, kun saa katsoa ikkunasta kauniisti rapattuja julkisivuja? Tai löytää lähiympäristöstään detaljeja, kuten kauniita vetimiä, joita tekee mieli koskettaa?
Safa-blogissaan Aaro Artto (31.3.2016) kirjoitti rakentamisprosessin turhauttavuudesta suunnittelijan näkökulmasta. Samaa turhauttavuutta lähdin itse ratkaisemaan viitisentoista vuotta sitten, kun siirryin arkkitehtisuunnittelusta rakennuttajan leipiin. Suunnittelijana koin, että päästessäni työn ääreen, kaikki merkittävät päätökset oli jo tehty eikä jäljelle jääneessä pelissä aina tehty lopputuotteen kannalta viisaimpia valintoja. Ja asia oli silloin mielestäni niin kovin vähästä kiinni.
Rakennuttajan päätehtävä on pitää huolta siitä, että tilaaja saa tilaamansa laadun, muttei maksa siitä ylihintaa. Sanotaan myös ettei ylilaatu ole tarpeen. Hieman olen tästä jälkimmäisestä varovaisesti eri mieltä, kaupunkikuva on ulkoisvaikutus, jonka tilaajana on yhteiskunta, yleinen hyvä. Toisinaan varsinaisena tilaajana eli maksajana toimiva taho ei tunnista velvoitettaan muita kohtaan. Toisaalta aina mahtuu joukkoon myös vapaamatkustajia, jotka ottavat mieluusti ympäristön laadun, mutta eivät itse ota osaa ympäristön laadun ylläpitämiseen. Siksi meillä on laadun vartijoina kaavoittajat ja rakennusvalvonta: jotta kaikkia toimijoita kohdeltaisiin tasapuolisesti ja että laadun eteen joutuisivat ponnistelemaan kaikki prosessiin osallistuvat.
Rakennuttajan keinot toteuttaa laatua on esittää vaatimuksia. Rakennuttajan keino estää ylihintaisuus on olla kustannustietoinen. Olen itse ollut teettämässä vuonna 2009 Talous- ja suunnittelukeskuksen Taske (nykyinen Kaupunginkanslia) julkaisusarjaan tarkastelua erilaisten rakentamista ohjaavien määräysten kustannusvaikutustarkastelua. RakLi teetti viime vuonna omansa vähän samanlaisen selvityksensä asiasta ja käytti keskeisenä lähteenään tuota talous- ja suunnittelukeskuksen selvitystä.
Tasken selvityksen tavoitteena oli havainnollistaa sitä, millä keinoin rakennuttaja voi kaavan jälkeen ohjata hankkeen kustannuksia ja mistä kustannukset muodostuvat. Kustannusten havainnollistamiseksi on usein tarpeen aloittaa tarkastelu eräänlaisesta inhorealistisesta perusmökistä. Tasken tarkasteluissa vuonna 2009 tuo perusmökki oli viisikerroksinen tasakattoinen suorakaiteenmuotoinen kolmen portaan lamellitalo. Herkkyystarkasteluina vaihdettiin sitten erilaisia ominaisuuksia ja arvioitiin muutoksesta aiheutunut kustannus. Raklin tarkastelussa verrokkirakennuksia oli kolme: lamellitalo, pistetalo ja kaupunkivilla. Se mikä tässä tulisi kuitenkin ymmärtää on, ettei perusmökki ole tavoitteena. Se on keino osoittaa erilaisten ratkaisujen kustannusvaikutuksia, keino laatia vertailuja.
Kustannuslaskelmien ongelmallisuus on niiden tiukka ohjaavuus. Kustannuslaskennassa rakentaminen pilkotaan osiin, ja pahimmillaan lopputulosta ohjataan vain osina. Kun tiedetään mitä maksaa perusmökki ilman mutkan mutkaa ja ilman yhtään ylimääräistä rakennusosaa on, vaara että kustannusraami asetetaan sen mukaan ja kaikki perusnormin ylittävä karsitaan. Sen jälkeen ovat suunnittelijan keinot vähissä. Pahimmillaan kokonaisuus, joka olisi osiensa summa tai jopa enemmän, ei ole kenenkään tavoitteena. Osia vaihdetaan ikään kuin vastaaviin, mutta yhteensopivuus kadotetaan. Hyvä rakennuttaja antaa kuitenkin myös suunnitteluun pelivaraa, sillä rakentamisen kustannuksissakin on viime kädessä kyse kaupankäynnistä. Kyse on siitä, mihin hintaan toteuttaja suostuu toteuttamaan kohteen.
Rakennuttajan on tärkeä tietää, millä lainalaisuuksilla urakoitsijat pelaavat, miten laskevat hankkeiden kannattavuuksia, millaisia tunnuslukuja on käytössä. Sillä rakennuttaja kilpailee myös. Se kilpailee haluttavuudesta urakoitsijoiden silmissä. Se kilpailee siitä, että joku haluaa ja suostuu rakentamaan rakennuttajan suunnitteluttaman kohteen, hintaan joka kelpaa markkinoille.
Rakennuttajan kohtalonkysymys onkin se, että on olemassa riittävä määrä urakoitsijoita, jotka haluavat tulla rakentamaan rakennuttajan kohteita. Riittävä määrä, jotta kilpailutilanne pitää tarjoushinnat kurissa. Lisäksi rakennuttajan tulee itse olla kustannustietoinen, jotta osaa olla hyväksymättä hinnoittelultakaan mitä tahansa. Eli markkinoiden kuumetessa kyetä odottamaan otollisempaa hetkeä rakentaa sama kohde, mutta sopivammalla hinnalla.
Suhdannevaihteluiden lukuina todettakoon, että vuoden 2008 hurjien heilahtelujen (+- 15 %) jälkeenkin asuntotuotantotoimiston saamien tarjousten suhde toimiston itse laskemiin kustannusarvioihin ovat vaihdelleet + 5:stä – 5:teen prosenttiin yhden vuoden aikana (2012 – 2013). Nämä heilahtelut ovat sitä suhdannevaihtelua. Helpointa varmaankin olisi, jos se olisivat mahdollisimman pieniä, mutta on niillä vaikutuksensa, toisinaan positiivisetkin. Välillä laatua voidaan lisätä, kun innokkaita tekijöitä on enemmän ja välillä joudutaan niukkuuden tielle, kun tekijöitä on vähemmän. Kymmenen prosentin haarukka keskimääräisessä urakkahintojen vaihtelussa kertoo paitsi sitä, että kohteet ovat erilaisia, mutta ehkä myös sitä, että hinnat elävät.
Se, että kustannuksia avataan, tulisi johtaa kustannustietoisempaan suunnitteluun ja osaavampiin suunnittelijoihin, jotka yhdessä rakennusalan muiden toimijoiden kanssa kykenevät toteuttamaan jotain enemmän kuin kelpo käyttörakennuksia. Parhaimmillaan tästä yhteistyöstä syntyy viihtyisiä ympäristöjä, joskus jopa kohottaviakin! Eikö hiljattain uutisoitu kauniiden ympäristöjen parantavan terveyttäkin? Ja vaikkei kukaan suoranaisesti julkisivuissa asu, väitän että monet muutkin mieluummin asuvat kauniissa kuin rumissa ympäristöissä! Vaikkeivat kauneudesta pakahtuisikaan.
Lähteet:
Taske: Asuinkerrostalojen rakentamisen ohjauksen kustannustarkasteluja
Rakli: kaavamääräysten kustannusvaikutukset – Raportti