Kaavoitusko syynä asuntojen korkeaan hintaan Helsingissä?

Asuntojen kalleus pääkaupunkiseudulla, etenkin Helsingissä on iso yhteiskunnallinen ongelma. Työvoiman saanti vaikeutuu, kun kerrostaloasuntojen neliöhinta on Helsingissä 2,5-kertainen verrattuna muun Suomen hintoihin. Mikä sitten on syy Helsingin hintatasoon?

Rakennuslehden mukaan erilaiset kaava- ja vastaavat määräykset voivat lisätä rakennushankkeen kustannuksia jopa viidenneksen edullisimpiin ratkaisuihin verrattuna (Raklin selvitys). Vertailurakennuksena oli kahdeksankerroksinen ”karvalakkimallinen” lamellitalo. ”Karvalakkimallinen” tarkoittanee yksinkertaista massaa, suurta syöttötehokkuutta, betonielementti-julkisivuja, vähäisiä yhteistiloja ja maantasopysäköintiä. Selvityksen mukaan suurin kustannusvaikutus on pysäköintipaikkoja koskevalla kaavamääräyksellä. Hintaan vaikuttavat olennaisesti myös rakennuksen korkeus, runkosyvyys ja muoto.

Vapaarahoitteista asuntorakentamista Sinebrychoffin puistossa 1970- ja 2000-luvulla.

Korkeiden kustannusten aiheuttajana pidetään myös kaavamääräyksiä, jotka kohdistuvat rakennuksen ulkonäköön ja yhteistiloihin.

Kahdeksankerroksisten ”karvalakkimallisten” asuntalojen rakentaminen Helsinkiin ei ole tätä päivää. Karujen perustalojen ja -asuntojen tuottaminen ei enää riitä. Paitsi asuntoja pitää rakentaa kaunista vetovoimaista kaupunkia ja viihtyisiä asuinalueita, tarjota asumisen vaihtoehtoja sekä estää ilmastonmuutoksen etenemistä tiiviillä rakentamisella, johon maantasopysäköinti ei sovi.

Määräävätkö rakentamiskustannukset asunnon hinnan ?

Asuntorakentaminen on liiketoimintaa. Rakennusliikkeiden tavoitteena on tehdä voittoa. Kun puhutaan asuntojen hinnasta, tulee täsmentää puhutaanko rakennuskustannuksista vai myyntihinnasta. Myyntihintaan vaikuttavat tontti- ja rakennuskustannukset, mutta myös sijainti, suhdanteet ja rakentajan kate. Yleisesti toistetun hokeman mukaan kolme suurinta asuntojen hintaa määräävää tekijää ovat paikka, paikka ja paikka. Sitä on helppo uskoa, kun vertailee asuntojen myyntihintoja kaupungin eri osissa. Vanhojen asuntojen keskimääräiset neliöhinnat ovat kantakaupungin suosituilla alueilla yli kolminkertaisia verrattuna esikaupunkeihin.

Vapaarahoitteisen asunnon korkein hinta on se, jolla se on myytävissä. Voi kysyä laskisiko hinta keskeisillä alueilla, vaikka rakennuskustannukset alenisivat.

Helsingin olosuhteet nostavat perustamiskustannuksia ja autopaikan hintaa. Autopaikan osuus asuntom2:n hinnasta on jo keskimäärin 200-500 €/k-m2. Kantava maaperä on jo rakennettu ja tiivistyvään kaupunkiin sopivat pysäköintiratkaisut ovat kalliita tai vielä kalliimpia. Keinoja pysäköinnin hinnan alentamiseen ei ole monista selvityksistä huolimatta löytynyt eikä pysäköintivaatimuksia haluta helpottaa. Rakentajan kate on pienimmillään 15%, suurimmillaan huomattavasti korkeampi. Samanlaatuiset Hitas-asunnot keskeisillä alueilla maksavat noin kolmanneksen vähemmän kuin vapaarahoitteiset asunnot.

Laatu ja hinta

Kun asunnon hinta muodostuu tontin hinnasta, rakentamiskustannuksista ja katteesta, jonkin osatekijän tulee laskea, että hinta alenisi. Kate ja tontin hinta eivät jousta, jolloin huomio kääntyy rakennuskustannuksiin. Kun olosuhdetekijöiden maaperän ja pysäköinnin kustannusten laskeminen ei onnistu, ruvetaan huonontamaan laatua.

Kaavoittajat ovat suurelta osin vastuussa uusien alueiden kaupunkikuvan laadusta, toiminnallisuudesta ja viihtyisyydestä. Kuitenkaan hyvää aluetta ei synny ilman korkeatasoisia rakennuksia ja lähiympäristöä. Asemakaavassa voidaan edellyttää laatua kuten korkealuokkaista julkisivumateriaalia, katto- ja pohjakerroksen erityistä käsittelyä tai kattosaunaa. Kaikkia herkkuja ei voi kohdistaa samaan rakennukseen. Jos laatutekijöistä ei määrätä asemakaavassa, jäävät ne usein toteutumatta.

Laadun ja hinnan optimointi asemakaavoituksessa on nykyisin välttämätöntä. Kaikilla alueilla on lähtökohdiltaan kalliimpia ja halvempia tontteja, sen ottaminen huomioon tontin luovutuksessa edistäisi valtion lainoittaman tuotannon rakentamista. Keskeisillä ja suosituilla alueilla vapaarahoitteisten asuntojen hinnat nousevat aina korkeiksi. Eikö tällöin kaupungin ja asunnonostajien kannalta ole tarkoituksenmukaista edellyttää rakentamiselta korkeaa laatua ?